L'Espagne cible la crise du logement avec un impôt audacieux de 100 % sur les acheteurs de biens immobiliers non européens
L'Espagne propose une taxe de 100 % sur les achats immobiliers extra-communautaires pour lutter contre la crise du logement
Madrid, 13 janvier 2025 — Dans une initiative audacieuse pour faire face à la crise croissante du logement abordable, le gouvernement espagnol a présenté une proposition visant à imposer une taxe de 100 % sur les achats immobiliers effectués par des acheteurs non membres de l'Union européenne (UE). Annoncée par le Premier ministre Pedro Sánchez, cette mesure fait partie d'une stratégie globale en 12 points visant à stabiliser le marché du logement et à garantir une meilleure accessibilité pour les résidents locaux.
Objectif : Refroidir le marché immobilier
Le Premier ministre Sánchez a souligné l'urgence de la situation, qualifiant le marché immobilier actuel de crise «grave» nécessitant une action immédiate. La taxe proposée cible les citoyens non membres de l'UE qui ne résident pas au sein de l'UE, notamment des acheteurs britanniques importants qui sont devenus des acteurs de premier plan sur le marché immobilier espagnol après le Brexit. Cette nouvelle taxe s'ajouterait aux taxes foncières existantes, qui varient entre 7 et 12 %, doublant ainsi le fardeau financier des investisseurs étrangers.
Impact sur les acheteurs étrangers et le marché
L'introduction de cette taxe devrait avoir un impact significatif sur les résidents non européens qui achètent actuellement environ 27 000 maisons par an en Espagne. Au troisième trimestre 2024, les acheteurs étrangers, citoyens de l'UE et non-membres de l'UE, représentaient 15 % de toutes les transactions immobilières. Les investisseurs britanniques constituent le segment le plus important, représentant 8,5 % des achats étrangers. L'afflux important de capitaux étrangers a contribué à une augmentation de 48 % des prix des maisons en Europe au cours des dix dernières années, dépassant la croissance des revenus des ménages, qui n'a augmenté que de la moitié de ce taux.
Mesures complémentaires pour améliorer l'abordabilité du logement
La proposition de taxe de 100 % n'est qu'un élément d'une initiative plus large visant à améliorer l'abordabilité du logement. Les mesures supplémentaires comprennent :
- Taxes plus élevées sur les locations de courte durée : L'augmentation des taxes sur les locations de vacances de type Airbnb vise à réduire la conversion de logements à long terme en propriétés de vacances, augmentant ainsi la disponibilité de logements pour les résidents locaux.
- Extension du logement social : Le transfert de 3 300 logements à une nouvelle administration de logement social vise à augmenter l'offre de logements abordables.
- Programmes de rénovation : Des initiatives de rénovation de propriétés vacantes permettront de réintroduire des logements inutilisés sur le marché.
- Incitations pour les propriétaires : Des garanties publiques pour les propriétaires qui proposent des locations abordables visent à encourager des solutions de logement plus durables et à long terme.
Opinions divergentes des experts
La proposition de taxe ambitieuse de l'Espagne a suscité un large éventail de réactions de la part des experts du secteur et des parties prenantes.
Points de vue favorables
Les partisans soutiennent que la taxe est un moyen nécessaire de dissuader la spéculation étrangère, qui, selon eux, fait grimper les prix des biens immobiliers et rend difficile pour les habitants d'obtenir un logement. Le Premier ministre Sánchez a souligné le fossé social entre « les riches propriétaires et les locataires pauvres », soulignant la nécessité de politiques qui privilégient les besoins en logement des citoyens espagnols. Les partisans saluent également les mesures complémentaires, suggérant qu'elles constituent une approche globale pour résoudre la pénurie de logements.
Perspectives critiques
Inversement, les critiques remettent en question l'efficacité de la taxe, soulignant que les acheteurs non membres de l'UE représentent une fraction relativement faible du marché du logement global. Antonio de la Fuente de Colliers a qualifié l'achat annuel de 27 000 maisons par des résidents non membres de l'UE de « goutte d'eau dans l'océan », suggérant que la taxe pourrait avoir un impact minime sur les problèmes d'abordabilité plus larges. De plus, certains craignent que la taxe ne dissuade les investisseurs individuels et institutionnels, ce qui pourrait entraîner une réduction des investissements dans le secteur immobilier espagnol et affecter les industries connexes telles que la construction.
Défis de mise en œuvre
L'un des obstacles importants auxquels se heurte la proposition est la nécessité d'une approbation parlementaire, qui est incertaine étant donné le manque actuel de majorité fiable du Premier ministre Sánchez au parlement. En outre, les experts immobiliers mettent en garde contre le fait que la taxe pourrait introduire une incertitude sur le marché, ralentissant potentiellement les transactions immobilières et dissuadant les investissements futurs.
Analyse du marché et prédictions futures
Refroidissement des investissements étrangers et segmentation du marché
La taxe devrait refroidir les investissements étrangers, notamment dans les zones prisées telles que la Costa del Sol, Majorque et Alicante. Cela pourrait entraîner des corrections de prix, rendant les propriétés plus accessibles aux acheteurs nationaux, mais pourrait également ralentir les développements haut de gamme. Les investisseurs étrangers fortunés pourraient rechercher des failles, telles que l'utilisation d'entités commerciales ou de partenariats européens, ce qui pourrait entraîner un impact inégal sur les différentes catégories de biens immobiliers.
Impact sur les parties prenantes
- Acheteurs nationaux : Si certaines régions pourraient connaître une amélioration de l'abordabilité, un ralentissement des développements dirigés par des étrangers pourrait limiter la croissance de l'offre de logements, perpétuant ainsi les problèmes d'abordabilité plus larges.
- Promoteurs et agents immobiliers : Une forte dépendance à l'égard des acheteurs étrangers pourrait entraîner des retards de projets et des pertes de revenus. Cependant, les promoteurs qui se concentrent sur les marchés locaux ou sur les logements abordables pourraient bénéficier d'incitations gouvernementales.
- Investisseurs institutionnels : L'incertitude concernant les politiques fiscales immobilières pourrait dissuader les investissements institutionnels, notamment dans le secteur de la construction locative, limitant potentiellement les apports de capitaux nécessaires aux grands développements urbains.
- Collectivités locales : Les régions fortement dépendantes des investissements étrangers pourraient connaître une baisse des recettes fiscales, ce qui pèserait sur les budgets municipaux déjà confrontés à des pénuries de logements.
Tendances plus larges et opportunités stratégiques
La politique espagnole s'inscrit dans une tendance européenne croissante qui privilégie l'abordabilité du logement par rapport aux investissements étrangers, reflétant les mesures prises dans des pays comme le Canada, la Nouvelle-Zélande et le Danemark. Si la taxe agressive pourrait déstabiliser le marché, elle pourrait également stimuler des structures de financement innovantes, telles que la propriété partagée ou les hypothèques garanties par l'État. Pour les investisseurs et les promoteurs, une correction du marché pourrait offrir des opportunités d'acquérir des propriétés sous-évaluées ou de se tourner vers des projets de logements abordables.
Conclusion
La proposition espagnole de taxe de 100 % sur les achats immobiliers par des acheteurs non membres de l'UE représente une étape importante vers la résolution de la crise du logement dans le pays. Si la politique vise à freiner la spéculation étrangère et à améliorer l'accès au logement pour les habitants, son efficacité à long terme reste incertaine. La réduction potentielle des investissements étrangers et l'incertitude du marché posent des défis, mais si elle est complétée par des mesures solides, cette initiative pourrait ouvrir la voie à un marché du logement plus équitable en Espagne. Alors que la proposition attend l'approbation parlementaire, les parties prenantes de l'ensemble du secteur immobilier suivent de près ses implications pour l'avenir du paysage immobilier espagnol.