Crise du logement imminente dans le Sud des États-Unis : les experts mettent en garde contre l'éclatement de la bulle

Le Sud des États-Unis fait face à une crise du logement imminente : les experts mettent en garde contre l'éclatement d'une bulle

L'augmentation significative de l'offre de nouveaux logements dans le Sud des États-Unis a incité les experts en immobilier à émettre des avertissements concernant un potentiel krach immobilier. Ce pic de construction était une réponse à la demande accrue pendant la pandémie de COVID-19, alors que de nombreux Américains se sont installés dans le Sud à la recherche d'un logement plus abordable. Toutefois, à mesure que la pandémie s'atténue, la demande de ces nouveaux logements diminue. Lundi, Nick Gerli, PDG de Reventure Consulting, a averti sur X (anciennement Twitter) de la menace imminente. "Une énorme bulle immobilière s'est développée et va éclater dans le Sud", a-t-il déclaré, en soulignant que le nombre de nouveaux logements à vendre dans la région avait grimpé à près de 300 000, dépassant le précédent pic en août 2006 avant le dernier crash majeur.

Gerli a souligné que la spéculation effrénée des constructeurs de logements et des investisseurs au cours des 3-4 dernières années avait entraîné des prix largement supérieurs à ce que les habitants peuvent se permettre, créant une bulle qui se dégonfle lentement. Il a mis en garde contre une récession qui pourrait accélérer ce processus, entraînant potentiellement une éclatement rapide de la bulle.

Principaux enseignements

• Surconstruction et Demande en baisse : Les États du Sud ont connu une augmentation spectaculaire de la construction de nouveaux logements pendant la pandémie, stimulée par l'afflux de personnes à la recherche d'un logement moins cher. Désormais, avec les effets de la pandémie qui s'estompent, la demande a baissé, laissant un excédent de logements.
• Potentielle bulle immobilière: L'excédent d'approvisionnement a suscité des craintes d'une bulle immobilière similaire à celle qui a précédé la crise financière de 2008. Gerli avertit que la bulle pourrait éclater, en particulier si une récession se produit.
• Normalisation du marché: Certains experts, comme Danielle Hale, économiste en chef de Realtor.com, estiment que le marché se normalise plutôt qu'il ne s'effondre. Les prix dans certaines zones, comme Austin, au Texas, ont déjà commencé à diminuer, et l'offre de logements a augmenté.
• Différences régionales: Le problème est plus marqué dans le Sud. D'autres régions, comme le Nord-Est et le Midwest, ne connaissent pas les mêmes niveaux de surévaluation et ont une activité d'inventaire spéculatif plus faible.
• Taxes foncières et coûts d'assurance: Les taxes foncières et les primes d'assurance croissantes mettent une pression financière supplémentaire sur les propriétaires, ce qui pourrait contraindre davantage de logements à être mis sur le marché.

Analyse

Le marché immobilier du Sud des États-Unis connaît une situation complexe. Pendant la pandémie, les taux d'intérêt hypothécaires bas et la souplesse du télétravail ont entraîné un essor immobilier dans le Sud. Les promoteurs ont réagi en augmentant considérablement la construction de nouveaux logements. Toutefois, cet afflux a entraîné un surplus, avec près de 300 000 logements actuellement à vendre dans des États comme la Floride, la Géorgie, le Tennessee et le Texas.

L'avertissement de Gerli met en évidence le risque d'une bulle immobilière similaire à celle qui a précédé la crise financière de 2008. Les dynamiques du marché sont alimentées par la spéculation et des hausses de prix rapides, qui ont dépassé la capacité d'achat locale. En cas de récession, l'éclatement de cette bulle pourrait s'accélérer, entraînant une instabilité financière importante dans la région.

Contrastant avec le point de vue de Gerli, Danielle Hale offre une perspective plus tempérée, suggérant que ce que nous observons est une correction du marché plutôt qu'un effondrement. Dans des endroits comme Austin, où les prix des logements ont diminué de 3 % par rapport à l'année précédente, le marché s'ajuste à des niveaux plus durables. L'attractivité relative de l'abordabilité du Sud continue d'attirer de nouveaux résidents, ce qui pourrait contribuer à stabiliser le marché à long terme.

Les taxes foncières et les primes d'assurance sont des facteurs supplémentaires aggravant la situation. Les augmentations de taxes foncières, dans certains cas jusqu'à 650 %, et les hausses de coûts d'assurance, en particulier dans les États exposés aux catastrophes naturelles, exercent une pression financière sur les propriétaires. Ces hausses de coûts pourraient contraindre de nombreux propriétaires à vendre, ce qui entraînerait une augmentation de l'offre de logements sur le marché et une baisse des prix.

Un autre facteur à prendre en considération est l'augmentation du nombre de saisies. La pandémie de COVID-19 a entraîné des interventions gouvernementales qui ont temporairement interrompu les saisies, mais, alors que ces mesures sont levées, les taux de saisie recommencent à augmenter. Dans des zones comme le Texas, les évaluateurs signalent une augmentation significative de l'activité de saisie, semblable à la période précédant 2008.

Le secteur bancaire montre également des signes de tension. Le Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) a signalé 517 milliards de dollars de pertes non réalisées et a identifié 63 banques à problèmes au premier trimestre de l'année, en grande partie en raison de la hausse des taux d'intérêt qui affectent les obligations adossées à des actifs hypothécaires. Cette situation est étrangement similaire aux conditions qui ont précédé la crise financière de 2008.

En outre, de nouveaux produits hypothécaires, tels que les prêts sans acompte, réapparaissent. Ces produits, qui ont contribué à la dernière crise immobilière, présentent des risques importants si les prix des logements diminuent, laissant les propriétaires avec une équité négative et augmentant la probabilité de défauts et de saisies.

Saviez-vous que ?

• Le pic actuel de nouvelles inscriptions de logements dans le Sud des États-Unis a atteint près de 300 000, le niveau le plus élevé jamais enregistré, dépassant même le pic précédent avant le crash immobilier de 2008.
• Les taxes foncières sur les maisons individuelles aux États-Unis ont augmenté de 7 % en 2023, pour un total de 363 milliards de dollars, certains secteurs enregistrant des augmentations allant jusqu'à 650 %.
• Les primes d'assurance dans les États frappés par les ouragans comme la Floride et la Louisiane ont fortement augmenté, doublant ou triplant dans certains cas ces dernières années, contribuant à la contrainte financière des propriétaires.
• Le prix médian des logements aux États-Unis a atteint 434 000 dollars pendant la pandémie, une augmentation importante qui commence à décliner dans certaines zones, alors que le marché s'ajuste.
• De nouveaux produits hypothécaires, tels que les prêts sans acompte, sont réapparus, semblables aux pratiques risquées d'octroi de prêts qui ont alimenté la crise financière de 2008.

Le potentiel d'éclatement d'une bulle immobilière dans le Sud des États-Unis est un enjeu critique qui mérite une attention particulière. Alors que certains experts prévoient une correction du marché, d'autres redoutent un effondrement plus grave. Les propriétaires et les acheteurs potentiels doivent rester informés et prendre en compte divers facteurs, de la fiscalité immobilière aux coûts d'assurance, tout en naviguant dans le paysage immobilier en évolution.