Abrogation du contrôle des loyers : Comment le mouvement audacieux de l'Argentine transforme les marchés du logement et défie le statu quo de New York

La Suppression du Contrôle des Loyers en Argentine Suscite un Intérêt Mondial et des Leçons pour New York

Dans un geste audacieux attirant l'attention internationale, le président argentin Javier Milei a aboli le contrôle des loyers le 29 décembre 2023, entraînant des changements significatifs sur le marché immobilier du pays. Cette décision, qui fait partie de la "thérapie de choc économique" de Milei, a des effets considérables, notamment à Buenos Aires, et est désormais étroitement surveillée par les décideurs mondiaux, y compris ceux de New York.

L'abrogation du contrôle des loyers en Argentine a entraîné une augmentation spectaculaire de 195,23 % de l'offre de logements à Buenos Aires. Plus impressionnant encore, les annonces de locations à travers le pays ont augmenté de 184 % d'ici juin 2024, avec une hausse notable de 62 % rien qu'en mai. Cette afflux d'unités disponibles a apporté un soulagement bien nécessaire aux locataires, stabilisant les prix des loyers et entraînant même une baisse de 40 % des loyers ajustés à l'inflation depuis octobre 2023.

Les nouvelles réglementations ont introduit une plus grande flexibilité sur le marché locatif. Les propriétaires et les locataires ont désormais plus de liberté pour négocier les termes des baux, la durée de bail par défaut passant de trois ans à deux. Cette flexibilité accrue a contribué à des prix plus compétitifs et à un marché immobilier plus dynamique dans l'ensemble.

Bien que les effets immédiats aient été largement positifs, certains critiques soutiennent que l'abrogation profite surtout aux propriétaires aux dépens des locataires qui peinent avec la crise économique en cours en Argentine. Des inquiétudes subsistent également concernant des hausses de prix potentielles une fois que le marché atteindra un équilibre.

En comparant au système de contrôle des loyers de New York, NYC compte à la fois des unités régulées par les loyers et des unités à prix de marché, avec des unités stabilisées ayant généralement des loyers inférieurs au marché dans des zones prisées. Mettre fin à la stabilisation des loyers à NYC augmenterait probablement les loyers pour les locataires régulés, mais pourrait améliorer la gestion et l'entretien des bâtiments en raison de la concurrence accrue. Les locataires à prix de marché pourraient bénéficier de cette concurrence accrue, et des unités délabrées pourraient être rénovées et remises sur le marché.

Points Clés :

1. L'offre de logements à Buenos Aires a augmenté de 195,23 % suite à l'abrogation du contrôle des loyers.
2. Les prix des loyers ont diminué de 40 % en termes réels depuis octobre 2023.
3. Le changement de politique a introduit une plus grande flexibilité de marché pour les propriétaires et les locataires.
4. L'expérience de l'Argentine attire l'attention mondiale, notamment des villes faisant face à des problèmes d'accessibilité au logement.
5. Les critiques préviennent des défis potentiels à long terme et des hausses de prix à mesure que le marché s'ajuste.
6. La situation de New York diffère, avec un mélange d'unités régulées par les loyers et à prix de marché.

Analyse Approfondie : Leçons pour New York et au-delà

L'abrogation du contrôle des loyers en Argentine offre des perspectives précieuses pour les villes du monde entier, notamment New York, qui fait face à ses propres défis d'accessibilité au logement. Bien que l'approche de New York diffère de celle de l'abrogation complète de l'Argentine, il y a plusieurs leçons à tirer :

1. L'Importance de l'Offre : L'expérience argentine souligne l'importance d'augmenter l'offre de logements. New York pourrait se concentrer sur des réformes encourageant l'entrée de plus d'unités sur le marché, comme la transformation de bureaux en logements et des modifications de zonage pour permettre des constructions de logements plus denses près des stations de transport.

2. Flexibilité de Marché : La flexibilité accrue du marché locatif en Argentine a contribué à son succès. Les réformes à New York, comme les modifications des Améliorations Individuelles d'Appartements (IAIs) et les nouveaux programmes d'exemption fiscale comme le 485-x, visent à offrir plus de flexibilité tout en maintenant certaines protections pour les locataires.

3. Équilibre : Contrairement à l'abrogation totale en Argentine, New York tente d'équilibrer les protections des locataires avec les besoins du marché. La proposition de loi sur les Évictions pour Bonnes Causes, qui s'appliquerait à de nombreux appartements non régulés, en est un exemple.

4. Réforme Gradualiste : Tandis que l'Argentine a opté pour une approche de choc, les réformes plus progressives de New York pourraient mener à une amélioration plus lente mais potentiellement plus stable du marché immobilier.

5. Approche Globale : Les réformes proposées par New York, y compris les changements de zonage, les incitations fiscales et les programmes de conversion, témoignent d'une reconnaissance que s'attaquer à l'accessibilité au logement nécessite une approche multifacette.

6. Réformes Supplémentaires Nécessaires : Pour un marché vraiment fonctionnel, New York devrait envisager de lever le zonage restrictif, de supprimer les plafonds salariaux qui découragent la construction de bâtiments de plus de 99 unités et de réformer la cour du logement pour garantir des audiences rapides et impartiales.

7. Paysage Politique : Actuellement, des changements radicaux semblent peu probables à New York en raison d'une direction pro-locataire au sein de la législature de l'État. Cependant, l'exemple argentin suggère qu'il vaut la peine d'envisager.

8. Contexte Historique : Le contrôle des loyers persiste souvent en raison des bénéficiaires devenant une forte base politique. Le Massachusetts a interdit le contrôle des loyers à l'échelle de l'État en 1994 sans impacts négatifs significatifs, fournissant un autre point de référence.

Saviez-vous Que ?

1. Avant l'abrogation du contrôle des loyers, on estimait qu'un logement sur sept à Buenos Aires restait inoccupé en raison de réglementations restrictives.

2. Le taux d'inflation en Argentine a atteint 211,4 % à la fin de 2023, le plus élevé en trois décennies, impactant significativement le marché immobilier.

3. À New York, trois membres progressistes du Conseil municipal ont récemment soutenu la suppression des obligations de stationnement pour les développements multifamiliaux, signalant un changement vers des politiques plus favorables au logement.

4. Le plan "City of Yes for Housing Opportunity", qui vise à augmenter l'offre de logements à New York, a récemment été approuvé par la Commission de planification de la ville.

5. Malgré le contrôle des loyers, les loyers moyens à Buenos Aires avaient fortement augmenté, bien au-delà des taux d'inflation, avant l'abrogation, impactant disproportionnellement les locataires les plus pauvres.

6. Deux immeubles stabilisés en Rego Park, Queens, ont récemment été vendus pour 108 millions de dollars (167 000 dollars par unité), contrastant avec l’histoire d’un immeuble stabilisé vendu pour 79 000 dollars par unité.

7. Les appartements Union Wharf à Baltimore ont été vendus pour 79 millions de dollars, en baisse par rapport à 121,5 millions de dollars en 2015, illustrant les conditions changeantes du marché.

8. Parmi les récents faits saillants sur l'immobilier à NYC, on trouve une vente de condo à 24,5 millions de dollars au 111 West 57th Street et une vente de propriété à usage mixte à 36 millions de dollars au 673 Madison Avenue.

Alors que les villes du monde entier luttent contre l'accessibilité au logement, l'expérience audacieuse de l'Argentine avec l'abrogation du contrôle des loyers offre des leçons précieuses. Bien que les impacts à long terme soient encore en cours d'évolution, les effets immédiats d'une offre accrue et de prix stabilisés apportent matière à réflexion pour les décideurs à New York et au-delà. La situation souligne le jeu complexe entre réglementation, forces du marché et accessibilité au logement, défiant les villes à trouver des solutions équilibrées qui bénéficient à la fois aux locataires et aux propriétaires tout en favorisant un marché immobilier sain et dynamique.