Le pari audacieux de PH Realty de 180 millions de dollars : défier les probabilités sur le marché des loyers régulés à New York

Points Clés

• Acquisition Stratégique : PH Realty a acheté le portefeuille à une remise substantielle, reflétant un déclin plus large de la valeur des actifs réglementés.
• Focus sur les Rénovations : Plutôt que d'augmenter les revenus de manière agressive, PH Realty prévoit de rénover les unités pour améliorer l'occupation et renforcer la gestion à long terme de la propriété.
• Obstacles Financiers : La société a financé l'acquisition par 120 millions de dollars de prêts relais à environ 7 % d'intérêt, indiquant une forte dépendance à un refinancement futur à des taux plus bas.
• Espoirs Réglementaires : La stratégie de PH Realty repose sur de potentielles réformes réglementaires, notamment autour des taxes foncières et des directives de loyer, qui pourraient alléger le fardeau des propriétaires de biens.

Analyse Approfondie : Naviguer dans un Marché Difficile

Pourquoi des Propriétés Réglementées ?

Le marché immobilier des propriétés réglementées à New York a connu des difficultés ces dernières années. Les lois de stabilisation des loyers limitent le taux auquel les propriétaires peuvent augmenter les loyers, généralement plus lentement que l'inflation. Pendant ce temps, les coûts associés aux propriétés comme l'entretien, les services publics, l'assurance, et les impôts fonciers continuent d'augmenter. Cela a conduit de nombreux propriétaires à considérer les immeubles réglementés comme de mauvais investissements, certains allant même jusqu'à penser qu'ils n'ont aucune valeur terminale.

Cependant, le mouvement de PH Realty suggère qu'ils croient au potentiel à long terme de ces propriétés. En achetant à un prix inférieur de 60 % par rapport aux prix élevés, la société semble faire un pari calculé sur une réaction excessive du marché aux défis actuels. Le plan se concentre sur les rénovations, l'amélioration de l'occupation, et la rationalisation des bâtiments, plutôt que sur une augmentation immédiate des revenus.

Stratégie Financière et Pari sur les Taux d'Intérêt

PH Realty a financé l'acquisition par deux prêts relais totalisant 120 millions de dollars à un taux d'intérêt d'environ 7 %. Ce taux relativement élevé reflète l'environnement actuel de taux d'intérêt élevés, induit par les politiques de resserrement monétaire de la Réserve fédérale. La stratégie de PH Realty implique de refinancer ces prêts avec des dettes d'agence à taux plus bas après l'achèvement des rénovations et lorsque les taux d'intérêt pourraient éventuellement baisser. Cette dépendance au refinancement témoigne de la croyance de la société que les conditions économiques s'amélioreront prochainement, atténuant le fardeau des coûts d'emprunt élevés.

La Réforme Réglementaire comme Clé du Succès

Une grande partie du pari de PH Realty dépend des changements réglementaires qui rendraient les propriétés réglementées plus viables financièrement. Les impôts fonciers représentent un fardeau significatif pour les propriétaires de biens réglementés, et des groupes industriels plaident pour des modifications du processus d'évaluation fiscale. De plus, de nombreux propriétaires poussent le Conseil des Directives de Loyer à autoriser des augmentations de loyer liées à l'inflation, ce qui faciliterait la tâche des propriétaires pour faire face à la hausse des coûts.

L'assurance, un autre coût en forte augmentation, pourrait également faire l'objet d'une intervention fédérale si les primes continuent d'augmenter de manière incontrôlable. Ces changements réglementaires ne sont pas garantis, mais s'ils réussissent, ils pourraient considérablement améliorer la rentabilité des propriétés réglementées.

Le Saviez-Vous ?

• Remise de 60 % : L'acquisition de PH Realty se fait à une remise massive de 60 % par rapport aux prix que ces bâtiments pouvaient atteindre entre 2015 et 2019. Cela reflète la baisse significative de la valeur des propriétés réglementées en raison de la limitation des revenus et de l'augmentation des coûts.

• Unités Réglementées : À New York, les unités réglementées sont soumises à des contrôles stricts sur les augmentations de loyer, qui sont généralement en dessous du taux d'inflation. Ces unités fournissent un logement abordable pour les locataires mais pèsent souvent sur les propriétaires, alors que les dépenses d'exploitation continuent d'augmenter.

• Efforts de Lobbying : Les propriétaires et les groupes industriels font activement pression pour des réformes qui lieraient les augmentations de loyer à l'inflation, ce qui pourrait offrir un soulagement bienvenu pour les propriétaires qui ont du mal à faire face à l'augmentation des dépenses.

Conclusion : Un Pari Risqué Mais Potentiellement Récompensant

L'acquisition par PH Realty d'un portefeuille réglementé à New York est un pari calculé sur les conditions de marché futures. En achetant à un prix significativement réduit, la société se positionne pour tirer parti de changements réglementaires potentiels qui pourraient alléger certains des fardeaux financiers associés à ces propriétés. Cependant, cette stratégie n'est pas sans risque. Si les taux d'intérêt demeurent élevés et que les réformes réglementaires ne se concrétisent pas, PH Realty pourrait faire face à des difficultés financières, tout comme les propriétaires qui ont déjà quitté le marché des logements réglementés.

Pour l'instant, PH Realty reste optimiste. La société se concentre sur une gestion locale responsable, en effectuant des rénovations stratégiques pour augmenter l'occupation, et espère des évolutions favorables tant dans les conditions de marché que dans les réglementations au niveau de la ville. Si leur pari se concrétise, PH Realty pourrait émerger comme un leader dans un segment revitalisé du marché immobilier de New York. Sinon, cela pourrait devenir une mise en garde pour d'autres investisseurs envisageant des mouvements similaires.