Le plan 'Ville de Oui' de NYC : une initiative de logement de 5 milliards de dollars vise à lutter contre la crise du logement avec 80 000 nouveaux logements
Que s'est-il passé ?
Le plan "Ville de Oui pour l'Opportunité de Logement", un élément clé de la politique de logement du maire Eric Adams, a été récemment approuvé après des mois de négociations et d'ajustements. Destiné à ajouter 109 000 nouveaux logements dans la ville en 15 ans, la prévision révisée a été réduite à 80 000 unités. Un financement public de 5 milliards de dollars a été sécurisé, avec 2 milliards alloués au logement, 2 milliards pour les améliorations d'infrastructure, et 1 milliard pour d'autres dépenses, dont 1 milliard provenant de l'État de New York sous l'administration de la gouverneure Kathy Hochul.
Le plan révisé apporte de nombreux changements clés visant à créer des logements plus accessibles et équitables, tout en préservant certaines caractéristiques de quartier. Les exigences de stationnement ont été ajustées, certaines zones comme les quartiers communautaires 9, 10 et 11 de Manhattan, ainsi que certaines parties de Brooklyn et du Queens, étant désormais exemptées de ces mandats. En même temps, les règles de stationnement restent en place dans d'autres parties de la ville, reflétant un effort pour équilibrer l'accessibilité avec les préoccupations de quartier.
Les unités d'habitation accessoire (ADU) sont un autre point focal des changements. Leur construction a été interdite dans les zones sujettes aux inondations, y compris les zones côtières et intérieures, ainsi que dans les districts historiques et certains quartiers résidentiels unifamiliaux. Le plan introduit également des mandats d'accessibilité, exigeant que 20 % des logements dans les grands projets soient abordables pour les résidents gagnant jusqu'à 80 % du revenu médian de la région. De plus, les promoteurs qui incluent des unités abordables peuvent bénéficier d'un bonus de densité de 20 %, une incitation visant à promouvoir l'accessibilité dans les nouveaux projets.
Le passage du plan n'a pas été sans défis. Le vote a été retardé de six heures en raison de négociations intenses, et d'autres révisions doivent encore être examinées par la Commission de planification de la ville. Le vote final du Conseil municipal est prévu pour le mois prochain. Malgré certaines résistances de la part de membres du Conseil, notamment celui de Staten Island, David Carr, le plan a obtenu le soutien de groupes d'affaires et de syndicats, tout en recevant des critiques de certains professionnels de l'immobilier qui soutiennent que les exigences ajoutées pourraient décourager les promoteurs de construire.
Points Clés à Retenir
- Réduction des Objectifs de Logement : L'objectif initial de 109 000 unités a été révisé à environ 80 000 unités sur 15 ans, soulignant une approche plus prudente de la croissance.
- Financement Public Sécurisé : Un engagement de 5 milliards de dollars avec des allocations pour le logement, les infrastructures et les dépenses met en évidence un investissement public significatif pour résoudre la crise du logement.
- Mandats d'Accessibilité : Les développements de plus de 50 unités doivent allouer 20 % des unités au logement abordable, offrant un soulagement aux résidents à faible et moyen revenus.
- Restrictions sur le Stationnement et les ADU : Certains changements dans les exigences de stationnement et la disponibilité des ADU reflètent les retours de la communauté et les considérations de sécurité, en particulier dans les zones sujettes aux inondations.
Analyse Approfondie
La "Ville de Oui pour l'Opportunité de Logement" représente une réévaluation significative de l'approche de New York en matière de développement urbain, qui pourrait avoir des implications considérables tant pour les promoteurs que pour les résidents. Le plan a introduit plusieurs couches de complexité en essayant de répondre à de nombreuses préoccupations communautaires tout en stimulant le développement dans un marché déjà tendu par une forte demande et une offre limitée.
1. Impact sur les Promoteurs et l'Accessibilité
Les promoteurs immobiliers se retrouvent face à un ensemble d'opportunités et de défis. Les incitations du plan, comme les bonus de densité pour l'inclusion de logements abordables, pourraient mener à plus de projets à revenus mixtes, notamment dans des quartiers très recherchés comme Manhattan et Brooklyn. Cependant, l'exigence que 20 % des unités dans les grands projets soient abordables, couplée avec les contraintes de stationnement dans certaines zones, pourrait décourager certains promoteurs. Pour beaucoup, ces stipulations pourraient augmenter les coûts des projets et finalement réduire leur rentabilité, limitant potentiellement le rythme des nouveaux développements de logements.
Les promoteurs doivent maintenant peser les récompenses potentielles de construire dans des zones avec des règles de zonage assouplies contre le coût accru de respecter les mandats d'accessibilité. Le succès de cet équilibre dépendra en grande partie d'incitations supplémentaires, comme des subventions ou des allégements fiscaux qui peuvent compenser l’augmentation des coûts de construction. En conséquence, l'enthousiasme du secteur privé à participer pleinement au plan reste incertain.
2. Locataires et Dynamiques Communautaires
Pour les locataires, la nouvelle est à la fois pleine d'espoir et difficile. L'engagement à créer 80 000 nouvelles unités au cours des 15 prochaines années est un pas important vers l'augmentation de la disponibilité du logement, et les exigences d'accessibilité garantissent qu'une partie de ces unités sera accessible aux résidents à faible revenu. Pourtant, le rythme de production de nouvelles unités risque de ne pas suivre la demande croissante de la ville. Bien que les loyers puissent se stabiliser, des baisses de loyers significatives sont peu probables sans des initiatives de logement supplémentaires pour compléter le plan actuel.
Les communautés des zones à forte densité désignées pourraient connaître une transformation significative, les nouveaux développements résidentiels entraînant une augmentation de la densité de population et un changement des dynamiques de quartier. Cependant, le plan a exempté les quartiers résidentiels unifamiliaux des initiatives de développement axées sur les transports, préservant ainsi certaines zones des changements majeurs. Cette décision reflète une attention aux préoccupations de préservation communautaire de longue date, mais limite également le potentiel complet du plan à ajouter une offre de logement substantielle.
3. Investissements Publics et en Infrastructures
L'allocation de 2 milliards de dollars pour les améliorations d'infrastructure est un facteur clé pour garantir le succès du plan. À mesure que la population augmente dans les zones ciblées pour une densité plus élevée, les investissements dans des infrastructures telles que les transports publics, les écoles et les services publics seront cruciaux pour maintenir une qualité de vie élevée. Le succès de ces investissements dépendra largement de la capacité de la ville à gérer efficacement les délais et à coordonner avec les partenaires étatiques et fédéraux pour sécuriser des ressources supplémentaires si nécessaire.
4. Conversions de Bureaux en Logements
Un autre aspect notable du plan est la disposition relative aux conversions de bureaux en logements. Avec l'évolution des habitudes de travail après la pandémie, de nombreux immeubles de bureaux restent sous-utilisés. La conversion de ces espaces en unités résidentielles pourrait non seulement contribuer à résoudre la crise du logement mais aussi revitaliser des parties de la ville qui ont souffert depuis le début du travail à distance. Si elle est bien exécutée, cela pourrait aider à diversifier les types de logements disponibles et à répondre aux besoins évolutifs tant en matière de vie que de travail.
Le Saviez-Vous ?
- Le terme Ratio de Surface de Plancher (FAR), utilisé dans les nouvelles désignations résidentielles, est un outil de zonage qui détermine la taille maximale de bâtiment autorisée sur un terrain donné. Le nouveau plan introduit des zones résidentielles avec des FAR allant jusqu'à 15-18, permettant des projets résidentiels significativement plus grands dans certains districts.
- La Préférence d'Accessibilité Universelle (UAP) permet aux promoteurs de bénéficier d'un bonus de densité de 20 % si l'espace supplémentaire est utilisé pour des logements abordables. Cette incitation fait partie d'un effort plus large pour encourager les promoteurs à intégrer des unités abordables dans des projets plus grands, transformant potentiellement des quartiers très demandés en zones plus inclusives.
- L'idée de développement axé sur les transports est conçue pour réduire la dépendance aux voitures en favorisant le logement près des hubs de transports publics. Bien que ce concept ait été adopté dans certaines parties de la ville, l'exemption des quartiers résidentiels unifamiliaux de ces règles signifie que certaines zones resteront moins accessibles par les transports publics, un potentiel point de friction dans des efforts plus larges pour améliorer la durabilité et la mobilité.
L'initiative "Ville de Oui pour l'Opportunité de Logement" est une démarche audacieuse de la part de la ville de New York, tentant de trouver un équilibre délicat entre l'augmentation de la disponibilité de logements et la préservation de l'intégrité communautaire. Le succès ultime du plan dépendra de la capacité de la ville à surmonter les défis inhérents à l'équilibre entre l'accessibilité et les incitations au développement, à exécuter les améliorations d'infrastructure et à intégrer efficacement les retours de la communauté dans les projets en cours. À mesure que la ville avance, toutes les parties prenantes suivront de près pour voir si cette initiative peut servir de modèle pour la réforme du logement urbain, tant au niveau local qu'au niveau national.