Pourquoi les nouveaux appartements sont-ils vides et les propriétaires vont-ils bientôt prendre le dessus sur les locataires ?

Pourquoi les nouveaux appartements restent-ils vides et les propriétaires vont-ils bientôt inverser la tendance en matière de loyers ?

Les appartements nouvellement construits sont en difficulté, mais la situation pourrait changer

Seulement 47 % des nouveaux appartements achevés au troisième trimestre ont été loués dans les trois mois, soit le rythme le plus lent enregistré en dehors du début de la pandémie. Selon un récent rapport de Redfin, les propriétaires sont désormais confrontés à un marché de locataires saturé par un nombre record de 142 900 nouveaux appartements achevés au dernier trimestre.

Les locataires ont le dessus… pour l’instant

Avec autant de nouveaux appartements sur le marché, les locataires bénéficient de nombreuses options. Pour attirer les locataires, les propriétaires ont dû baisser les loyers et offrir des incitations comme le stationnement gratuit et des frais réduits. Cependant, ces avantages pourraient bientôt disparaître, car les constructeurs commencent à réduire la voilure, comme en témoigne la baisse de près de 10 % des permis de construction d’appartements d’une année sur l’autre.

La croissance des loyers a considérablement ralenti, avec une augmentation de seulement 0,4 % d’une année sur l’autre, pour atteindre un prix médian demandé de 1 607 $, soit environ 100 $ de moins que le pic récent. Cette croissance modérée contraste fortement avec les hausses à deux chiffres observées pendant le boom du logement lié à la pandémie.

Studios : l’exception à la règle

Il est intéressant de noter que les studios défient la tendance à la baisse. Les taux d’absorption des studios se sont améliorés, passant de 42 % à 50 % d’une année sur l’autre, principalement parce que le nombre de nouveaux studios n’a augmenté que de 0,4 %, soit beaucoup moins que les autres types d’appartements. Pendant ce temps, les logements plus grands ont vu leurs taux d’absorption diminuer :

• Logements à 1 chambre : Baisse de 54 % à 49 %
• Logements à 2 chambres : Légère baisse de 51 % à 50 %
• Logements à 3 chambres : Baisse notable de 56 % à 51 %

Pourquoi cela se produit-il ?

L’offre excédentaire actuelle découle directement de la construction agressive pendant la pandémie. Les promoteurs se sont précipités pour répondre à la demande croissante, ce qui a entraîné les taux de vacance élevés d’aujourd’hui. Mais les constructeurs s’adaptent maintenant, avec beaucoup moins de permis de construction d’appartements délivrés, près de 10 % de moins d’une année sur l’autre.

Sheharyar Bokhari, économiste principal chez Redfin, souligne : « Certains propriétaires baissent les prix et offrent des concessions comme le stationnement gratuit, mais les locataires doivent savoir que ces avantages pourraient bientôt disparaître. » La réduction des permis signale un éventuel resserrement du marché, ce qui permettra aux propriétaires de reprendre le contrôle des prix.

Stratégie d’investissement : se préparer au changement

Difficultés à court terme

Les investisseurs sont actuellement confrontés à des difficultés, notamment des rendements locatifs plus faibles, des coûts de marketing accrus et des concessions plus importantes pour attirer les locataires. Des sociétés comme Redfin signalent des pertes plus importantes et une pression sur les marges alors qu’elles évoluent dans cet environnement de suroffre.

Gains à long terme

Malgré les difficultés à court terme, il existe une opportunité stratégique claire. À mesure que moins d’appartements seront construits, le marché reviendra inévitablement à un état favorable aux propriétaires, où la réduction de la concurrence pourrait permettre une croissance plus élevée des loyers.

Les investisseurs doivent se concentrer sur :

• Les marchés avec une meilleure absorption, en particulier dans les studios.
• Les zones avec des fondamentaux économiques stables.
• Les entreprises qui gèrent efficacement les coûts pendant cette phase de suroffre.

L’avantage numérique de Redfin

L’évolution stratégique de Redfin vers des outils numériques et des modèles basés sur des commissions la positionne de manière unique pour naviguer et finalement bénéficier de ces fluctuations du marché. Malgré les pressions financières actuelles, son investissement à long terme dans l’efficacité axée sur la technologie pourrait lui conférer un avantage concurrentiel une fois que le marché se sera stabilisé.

Conclusion

Bien que le marché actuel des appartements soit clairement favorable aux locataires, les investisseurs doivent anticiper un redressement rapide. L’offre excédentaire actuelle est temporaire : les constructeurs se retirent déjà, ce qui prépare le terrain pour un marché plus tendu et des loyers plus élevés dans un avenir proche.

Les propriétaires reprendront-ils bientôt le contrôle, ou la correction du marché est-elle plus éloignée que ne le prévoient les investisseurs ? Partagez votre point de vue ci-dessous !