Espaces de bureaux à Manhattan : les recettes fiscales augmentent malgré des taux de vacance
Espaces de Bureau à Manhattan : Les Revenus Fiscaux Grimpent en Dépit des Taux de Vacance
Les espaces de bureau à Manhattan ont connu une tendance particulière. Malgré un nombre considérable de bureaux vacants, les revenus de la ville ont remarquablement augmenté. La hausse de la valeur des immeubles de bureaux a entraîné une augmentation des revenus fiscaux, passant de 202,3 milliards de dollars à 204,8 milliards de dollars en quatre ans.
Cependant, il y a un revers à cette histoire de succès. Alors que la ville profite de l'augmentation de la valeur immobilière, les véritables propriétaires de ces immeubles, comme la banque suisse UBS, rencontrent des défis. Certains sont contraints de vendre leurs propriétés pour bien moins que leur valeur estimée, mettant en évidence un écart entre les valeurs fiscales et la réalité du marché.
L'augmentation des taxes foncières, qui devrait atteindre 7,6 milliards de dollars l'année prochaine, joue un rôle essentiel dans le financement des services municipaux cruciaux, y compris ceux de la police et des pompiers. Cela représente une augmentation significative par rapport aux 5,8 milliards de dollars collectés en 2020.
L'augmentation des bureaux vacants peut être attribuée aux tendances du télétravail qui ont émergé pendant la pandémie. Bien que le nombre d'emplois de bureau soit revenu à la normale, la demande pour les espaces de bureau n'a pas suivi. De nombreuses personnes travaillent maintenant dans des rôles hybrides, entraînant une augmentation des bureaux inoccupés.
Malgré la hausse des taux de vacance, certaines zones en dehors des grands centres commerciaux comme Downtown Brooklyn et Union Square voient une augmentation des valeurs des bureaux, les entreprises cherchant des offres plus rentables.
Les propriétaires, quant à eux, se retrouvent dans une situation difficile car ils peinent à faire face à l'augmentation des évaluations. La pression croissante des taxes foncières et le défi de la baisse des taux de vacance continuent de poser un fardeau financier.
La situation paradoxale observée à Manhattan, où les bureaux restent vacants mais où les revenus fiscaux augmentent, n'est pas unique. D'autres grandes villes américaines comme San Francisco, Denver et Seattle font également face à des défis similaires. Dans ces villes, les taux de vacance de bureaux ont fortement augmenté, avec San Francisco atteignant un impressionnant 36 %, Denver à 31 % et Seattle à 28 %. Malgré les taux de vacance élevés, les taxes foncières n'ont pas nécessairement diminué proportionnellement, entraînant une pression financière significative sur les propriétaires qui sont souvent contraints de vendre leurs bâtiments à perte. La situation est aggravée par les taux d'intérêt élevés et l'incertitude économique, qui dépriment encore les valeurs immobilières et rendent difficile le refinancement ou la réaffectation de leurs bâtiments. Cette tendance contribue à ce que certains experts décrivent comme un "apocalypse des bureaux", où le marché immobilier commercial fait face à des défis permanents sans solution claire en vue.
Points Clés
- Les taux de vacance de bureaux proches de 25 % augmentent les revenus fiscaux de NYC de 2,5 milliards de dollars.
- Les valeurs d'évaluation fiscales augmentent, mais les valeurs réelles des ventes chutent, comme la vente de 8,5 millions de dollars d'UBS.
- NYC collectera 7,6 milliards de dollars en taxes foncières sur les bâtiments, un cinquième du total en 2025.
- La demande de bureaux est en retard malgré la reprise des emplois, avec un taux de vacance de 23,6 %.
- Hudson Yards génère deux tiers de la croissance de la valeur immobilière de NYC depuis 2020.
Analyse
L'augmentation des valeurs des espaces de bureau à Manhattan, entraînée par les tendances du télétravail, profite financièrement à NYC mais pèse sur les propriétaires. L'augmentation des taxes foncières, jusqu'à 7,6 milliards de dollars en 2025, soutient les services municipaux mais déprime les bénéfices immobiliers. La banque suisse UBS illustre cette disparité en vendant des actifs en-dessous de leurs valeurs estimées. À long terme, le développement urbain pourrait se déplacer vers des zones périphériques comme Downtown Brooklyn, au bénéfice de ces régions mais défiant les centres commerciaux traditionnels.
Le Saviez-Vous ?
- Valeurs d'Évaluation Fiscale vs. Valeurs Réelles des Ventes :
- Explication : Les valeurs d'évaluation fiscale sont les valeurs assignées aux propriétés par les gouvernements locaux pour calculer les taxes foncières. Ces valeurs sont souvent déterminées par des réévaluations périodiques et peuvent ne pas refléter la valeur réelle du marché de la propriété au moment de la vente. Les valeurs réelles des ventes, en revanche, sont les prix auxquels les propriétés sont vendues sur le marché. Dans le cas mentionné, UBS a vendu un bâtiment pour bien moins que sa valeur estimée, indiquant un écart entre les évaluations fiscales et les réalités du marché.
- Hudson Yards :
- Explication : Hudson Yards est un projet de développement immobilier à grande échelle à Manhattan, New York. C'est l'un des développement immobiliers les plus coûteux de l'histoire des États-Unis et comprend des espaces commerciaux, résidentiels et de détail. La mention de Hudson Yards générant deux tiers de la croissance de la valeur immobilière de NYC depuis 2020 souligne son impact significatif sur le marché immobilier de la ville et l'ensemble du paysage économique.
- Demande d'Espaces de Bureau et Rôles de Travail Hybrides :
- Explication : Le déclin de la demande d'espace de bureau, malgré la reprise du nombre d'emplois de bureau, est largement attribué à la montée des rôles de travail hybrides. Le travail hybride implique un mélange de travail à distance et de travail au bureau, permettant aux employés de travailler de chez eux une partie du temps. Cette tendance a réduit le besoin d'espaces de bureau à plein temps, entraînant des taux de vacance plus élevés et des changements dans la dynamique des marchés immobiliers commerciaux.