Le ministère de la Justice poursuit RealPage et de grands propriétaires pour une prétendue entente sur les prix des loyers touchant 1,3 million de logements

Le ministère de la Justice des États-Unis poursuit RealPage et six grands propriétaires pour entente illicite sur les prix des loyers

Washington D.C., 7 janvier 2025 — Dans une décision importante contre les pratiques anticoncurrentielles dans le secteur immobilier, le ministère de la Justice des États-Unis (DOJ) a déposé une plainte antimonopole modifiée visant RealPage Inc. et six grands propriétaires. La plainte allègue que ces entités ont conspiré pour gonfler artificiellement les prix des loyers à travers le pays, sapant la concurrence sur le marché et augmentant les coûts pour les locataires.

Principales allégations et parties impliquées

Le DOJ, en collaboration avec dix procureurs généraux d'État, a accusé RealPage et six grands propriétaires — Greystar, LivCor de Blackstone, Camden Property Trust, Cushman & Wakefield/Pinnacle, Willow Bridge et Cortland — de s'être livrés à une coordination illégale pour manipuler les prix des loyers. Collectivement, ces propriétaires gèrent 1,3 million de logements dans 43 États et le district de Columbia.

Le stratagème présumé

Au cœur de la plainte du DOJ se trouve l'affirmation que ces propriétaires ont utilisé les algorithmes de tarification communs de RealPage pour synchroniser les prix des loyers. Cet effort coordonné aurait impliqué le partage d'informations concurrentielles sensibles par divers canaux, notamment des communications directes entre les hauts dirigeants, des études de marché connues sous le nom de « démarchage téléphonique », des groupes d'utilisateurs de RealPage discutant des stratégies de tarification, et même le partage de paramètres d'algorithmes avec des concurrents. Des exemples précis sont cités :

Greystar partageant les taux de renouvellement et les stratégies de tarification avec Camden.
Des dirigeants de Camden et LivCor collaborant sur des stratégies de tarification pendant plusieurs mois.
Des discussions entre LivCor et Willow Bridge concernant les augmentations des taux de renouvellement au sein des groupes d'utilisateurs.
Greystar fournissant des paramètres d'acceptation automatique à Willow Bridge.

Règlement avec Cortland

Dans un développement important, Cortland, qui gère 80 000 unités dans 13 États, a accepté un décret de consentement. Les principales clauses du règlement comprennent :

Une coopération totale avec l'enquête en cours du DOJ.
L'interdiction d'utiliser les données des concurrents pour les modèles de tarification.
La mise en place d'un contrôleur nommé par le tribunal pour superviser les algorithmes de tarification.
L'interdiction de partager des informations concurrentielles.

Ce décret de consentement fera l'objet d'une période de consultation publique de 60 jours avant sa finalisation.

Élargissement de la participation des États

La poursuite a connu une participation accrue avec l'ajout de l'Illinois et du Massachusetts comme coplaintifs, portant le nombre total de partenaires étatiques à dix. Les autres États participants comprennent la Californie, le Colorado, le Connecticut, le Minnesota, la Caroline du Nord, l'Oregon, le Tennessee et Washington, soulignant les préoccupations généralisées concernant la manipulation des prix des loyers.

Les entreprises impliquées ont leur siège social dans les grandes villes américaines :

Greystar : Charleston, SC
LivCor et Cushman & Wakefield : Chicago, IL
Willow Bridge (anciennement Lincoln Residential) : Dallas, TX
Camden : Houston, TX
Cortland : Atlanta, GA

Contexte de la poursuite antimonopole

La poursuite du DOJ marque une escalade significative du contrôle réglementaire sur la tarification pilotée par algorithme dans le secteur immobilier multifamilial. Le logiciel de RealPage, accusé de faciliter la collusion entre les propriétaires, avait déjà fait l'objet d'une enquête. Il est à noter qu'en décembre 2024, le DOJ avait retiré une précédente affaire antimonopole contre RealPage, une décision influencée par le changement de priorités de l'administration en matière d'application des lois antimonopole.

Performance financière et réactions du marché

Au milieu des troubles juridiques, Camden Property Trust a annoncé des résultats financiers solides pour le deuxième trimestre 2024, avec des fonds provenant des opérations par action de 1,71 $, dépassant les attentes des analystes grâce à une forte demande locative dans des régions comme la Caroline du Nord et l'Arizona. Cependant, le marché boursier a réagi négativement :

L'action de Camden est actuellement à 112,27 $, soit une légère baisse de 1,05 %.
Cushman & Wakefield se négocie à 12,46 $, en baisse de 3,04 %.
Blackstone Inc. (société mère de LivCor) est à 172,45 $, en baisse de 1,34 %.

Ajustements opérationnels et défis à l'échelle de l'industrie

En réponse à la poursuite, Cortland s'est engagé à cesser d'utiliser les données sensibles des concurrents et les algorithmes de tarification communs, signalant un changement potentiel à l'échelle de l'industrie vers des stratégies de tarification plus indépendantes et conformes. Cet ajustement incitera probablement d'autres entreprises à réévaluer leur dépendance aux outils de tarification tiers afin d'atténuer les risques juridiques.

Des villes comme San Francisco et Philadelphie ont déjà adopté des lois restreignant l'utilisation de la tarification algorithmique et des pratiques de partage de données, dans le but de freiner l'inflation des loyers et de protéger les intérêts des locataires. Ces changements réglementaires posent des défis opérationnels importants aux propriétaires et aux sociétés de gestion immobilière à travers le pays.

Considérations d'investissement en période d'incertitude juridique

Il est conseillé aux investisseurs de suivre de près les procédures judiciaires et les développements réglementaires en cours, car ces facteurs pourraient avoir un impact significatif sur les modèles opérationnels et la rentabilité des entreprises immobilières utilisant des outils de tarification algorithmiques. Le contrôle accru peut entraîner des modifications des pratiques de l'industrie, affectant potentiellement les revenus locatifs et les valorisations des entreprises.

En outre, l'évolution du paysage juridique pourrait influencer le sentiment des investisseurs et la performance boursière des entreprises impliquées. Il sera crucial de rester informé des tendances réglementaires et des réponses des entreprises pour prendre des décisions d'investissement éclairées dans le secteur immobilier multifamilial.

Analyse et prédictions futures

Impact immédiat juridique et réglementaire

La poursuite du DOJ met en évidence des préoccupations anticoncurrentielles cruciales concernant les pratiques de collusion et de partage de données entre les grands propriétaires. Avec dix procureurs généraux d'État maintenant impliqués, l'affaire a une forte dynamique. Les prédictions indiquent que d'autres propriétaires pourraient suivre l'exemple de Cortland en réglant, en encourant des amendes et en acceptant des changements opérationnels. De plus, les régulateurs fédéraux et étatiques devraient intensifier la surveillance des outils de tarification immobilière, limitant potentiellement l'utilisation des algorithmes et des données partagées.

Conséquences financières pour les entreprises impliquées

À court terme, la poursuite a introduit de l'incertitude pour des entreprises comme Greystar, Blackstone, Camden Property Trust et Cushman & Wakefield, entraînant une baisse du cours des actions et une augmentation des coûts juridiques. Les impacts à long terme pourraient inclure une réduction des marges si les outils de tarification sont restreints et des amortissements potentiels pour la technologie de RealPage, nécessitant des investissements dans de nouvelles solutions de tarification conformes.

Impact sur le marché et l'industrie

Le secteur immobilier pourrait connaître un passage de la tarification algorithmique à des modèles plus traditionnels ou au développement d'algorithmes propriétaires conformes à la réglementation. Cette transition pourrait autonomiser les locataires, le sentiment public et le militantisme des locataires favorisant des politiques comme les plafonds de loyer.

Opportunités d'investissement

Des opportunités se présentent dans les placements immobiliers défensifs, les investissements dans des solutions de conformité à l'IA et les modèles immobiliers axés sur les locataires. Les investisseurs pourraient également envisager de vendre à découvert les actions des entreprises fortement exposées à la poursuite ou de diversifier leurs investissements dans les entreprises de PropTech offrant des solutions innovantes et conformes de tarification des loyers.

Recommandations stratégiques pour les investisseurs

Suivre de près les procédures judiciaires : L'issue de la poursuite créera un précédent, pouvant remodeler les normes de l'industrie.
Se tourner vers les REIT résilientes : Réduire l'exposition aux REIT multifamiliales qui dépendent de la tarification technologique et augmenter les avoirs dans des secteurs comme l'immobilier industriel et de santé.
Tirer parti de la volatilité à court terme : Explorer les opportunités de vente à découvert pour les entreprises les plus touchées par la poursuite tout en envisageant des investissements à long terme dans des entreprises résilientes.
Diversifier dans la conformité PropTech : Investir dans des entreprises axées sur l'IA qui se concentrent sur les outils de conformité et de transparence.
Surveiller les tendances des politiques publiques : Concentrer les investissements sur les États favorables aux propriétaires et éviter les marchés soumis à un contrôle réglementaire important.

Verdict final

La poursuite du DOJ contre RealPage et six grands propriétaires représente un moment crucial pour le secteur du logement multifamilial, avec le potentiel de modifier fondamentalement les pratiques de l'industrie. Les investisseurs sont encouragés à adopter une approche prudente mais opportuniste, en équilibrant les risques associés aux propriétaires impliqués tout en explorant les voies de croissance dans les technologies conformes à la réglementation et les secteurs du logement abordable. Le succès favorisera ceux qui s'adaptent rapidement à l'évolution du paysage réglementaire et investissent dans des modèles commerciaux innovants et favorables aux locataires.