Le coup de pouce immobilier de 560 milliards de dollars en Chine suscite espoir et prudence : appel à des réformes profondes au milieu des efforts de reprise
La Réaction de la Chine : Assouplissement des Restrictions et Augmentation des Prêts
Au cœur de la nouvelle stratégie de la Chine se trouve une approche multifacette pour redonner vie au marché immobilier. Le gouvernement a accordé aux autorités locales plus d'autonomie pour ajuster ou annuler diverses restrictions, y compris celles sur les achats et ventes de maisons, les plafonds de prix, et les définitions de logements ordinaires et non ordinaires. Ces "Quatre Annulations" devraient alléger les restrictions sur le marché et stimuler la demande.
En plus de cela, "Quatre Réductions" ont été mises en place pour diminuer les barrières financières pour les acheteurs et les vendeurs de maisons. Cela inclut une réduction des taux d'intérêt pour les prêts du fonds de prévoyance logement de 0,25 point de pourcentage, une baisse du paiement initial minimum pour les primo-accédants et les accédants secondaires à 15 %, et des réductions d'impôts pour ceux qui vendent de vieilles maisons pour acheter de nouvelles.
De plus, le gouvernement a promis d'augmenter le soutien financier pour les projets à l'arrêt. Dans le cadre de la stratégie des "Deux Augmentations", le crédit pour les projets de la "liste blanche"—jugés essentiels à l'achèvement—sera élargi à 4 billions de yuan (560 milliards de dollars) d'ici la fin de l'année. Un million d'unités de logements dans des villages urbains et en mauvais état seront rénovées grâce à des relogements monétisés.
Ces politiques commencent déjà à montrer des signes précoces d'efficacité, le ministre Ni Hong signalant une augmentation des ventes de maisons, des visites et des transactions, en particulier dans les villes de premier plan comme Shanghai et Shenzhen. Au cours de la récente période de "Semaine d'Or", les achats de maisons dans 23 grandes villes ont grimpé de 77 % par rapport au mois précédent, indiquant que la confiance des acheteurs pourrait lentement revenir.
Réactions Mixtes : Optimisme et Prudence
Bien qu'il existe un certain optimisme autour des derniers efforts du gouvernement, les réactions des experts et des observateurs du marché ont été variées. Les analystes qui soutiennent les mesures affirment que l'approche combinée visant à assouplir les restrictions, à réduire les acomptes et à injecter du crédit sur le marché aidera à stabiliser le secteur. Les signes précoces de reprise, tels que le rebond significatif des transactions immobilières pendant la Semaine d'Or, fournissent des preuves que ces initiatives pourraient aider à équilibrer l'offre et la demande, notamment dans les zones urbaines à forte demande.
Cependant, le scepticisme persiste. Les critiques mettent en garde que, bien que ces interventions à court terme puissent temporairement accroître la liquidité et le volume des transactions, elles ne font que peu pour résoudre les problèmes profonds auxquels est confronté le marché immobilier chinois. Les difficultés du secteur sont profondément ancrées dans un endettement excessif, avec de nombreux promoteurs luttant sous d'énormes charges de dette. Sans réformes structurelles ciblant ces problèmes sous-jacents, le risque de futures crises reste élevé.
Des économistes comme Stephen Innes de SPI Asset Management ont comparé la situation actuelle à une "bombe à retardement", avertissant que, bien que les mesures du gouvernement puissent retarder une nouvelle instabilité du marché, elles n'attaquent pas les faiblesses structurelles qui affectent l'industrie. Cela inclut des problèmes tels que la dette élevée des promoteurs, des projets de logement inachevés, et des pratiques d'investissement spéculatif qui ont longtemps soutenu le secteur.
Appels à des Réformes Structurelles
Malgré les améliorations à court terme suscitées par les politiques gouvernementales, de nombreux experts soutiennent que la stabilité durable du secteur immobilier chinois ne peut être obtenue que par des réformes structurelles. Les mesures actuelles peuvent temporairement atténuer certains symptômes, mais elles n'abordent pas les causes sous-jacentes des problèmes du marché immobilier.
L'un des problèmes clés est la dépendance excessive à la dette. De nombreux promoteurs immobiliers en Chine ont contracté des niveaux d'emprunt non durables, alimentant une construction rapide mais les rendant vulnérables à la détresse financière. La provision d'aide financière par le gouvernement et la réduction des acomptes peuvent apaiser les préoccupations immédiates de liquidité, mais sans traiter cet endettement excessif, l'industrie reste à risque de futures crises. La restructuration de la dette et la promotion de modèles de financement plus durables sont considérées comme des étapes essentielles vers une reprise à long terme.
Un autre défi important réside dans la prévalence des projets de logements inachevés, où les promoteurs ont collecté des paiements de la part des acheteurs mais manquent de fonds pour achever la construction. Bien qu'un crédit accru pour les projets de la "liste blanche" puisse garantir que certains développements parviennent à leur achèvement, cette approche fragmentée n'aide pas à restaurer en profondeur la confiance des acheteurs. Une solution plus globale, comme le passage à un modèle de "vente à l'achèvement", où les maisons sont vendues uniquement après leur construction complète, pourrait aider à atténuer ces risques.
Les changements démographiques et les tendances d'urbanisation en Chine présentent également des défis structurels. L'urbanisation rapide du pays, qui a alimenté la croissance du marché immobilier pendant des décennies, est maintenant en ralentissement. Une population urbaine vieillissante et le déclin des taux de natalité pourraient réduire la demande future de nouveaux logements. Pour y remédier, les experts appellent à des réformes axées sur le développement de logements abordables et de marchés locatifs, alignant l'offre sur la demande réelle plutôt que sur l'investissement spéculatif.
Le problème de la surproduction est particulièrement aigu dans les villes de deuxième et troisième niveaux de la Chine, où de vastes stocks de maisons invendues ont donné lieu à des "villes fantômes". Cette surproduction est le résultat d'une mauvaise planification et d'objectifs de croissance irréalistes fixés par les gouvernements locaux. Les experts soutiennent que des réformes des politiques d'utilisation des terres et une plus grande autonomie pour les gouvernements locaux pourraient aider à prévenir de futurs déséquilibres entre l'offre et la demande.
Conclusion : Un Besoin de Réformes Plus Profondes
Bien que les dernières mesures de la Chine aient apporté un certain soulagement à court terme à son marché immobilier souffrant, les défis structurels sous-jacents restent largement non résolus. L'endettement excessif des promoteurs, les projets inachevés, et les pratiques d'investissement spéculatif continuent de représenter des risques significatifs pour la stabilité à long terme du secteur.
Les experts s'accordent à dire que des réformes plus profondes—comme la restructuration de la dette, un passage à des modèles de financement plus durables, et des changements dans les politiques d'utilisation des terres et de logement—sont essentielles pour créer un marché immobilier plus équilibré et résilient.Sans ces changements structurels, la Chine risque de répéter les cycles de boom et de panne qui ont caractérisé son secteur immobilier ces dernières années.