La Californie bouleverse l'immobilier : Le gouverneur Newsom limite les contrats acheteur-courtier à 90 jours

Le Gouverneur Newsom signe une loi limitant les contrats entre acheteurs de maison et courtiers à 90 jours en Californie

Le gouverneur Gavin Newsom a signé le projet de loi 2992, une nouvelle loi qui limite la durée des contrats entre les acheteurs de maison et leurs courtiers à un maximum de 90 jours en Californie. Présentée par la députée Stephanie Nguyen (D-Elk Grove), cette législation a reçu un soutien unanime au sein de la législature de l'État et devra entrer en vigueur le 1er janvier 2025.

La loi concerne spécifiquement les contrats entre acheteurs et agents qui sont devenus obligatoires suite à un règlement juridique impliquant la National Association of Realtors (NAR). Ce règlement visait à corriger des violations des lois antitrust liées à des commissions de vente immobilière gonflées. Ainsi, la Californie rejoint 28 autres États avec des lois similaires sur les contrats d'acheteur-courtier, y compris des États voisins comme Washington et l'Oregon.

Selon la nouvelle loi, les acheteurs de maison doivent signer un accord de représentation acheteur-courtier écrit avec leurs agents dès que possible, mais au plus tard au moment où ils soumettent une offre d'achat. Ces contrats ne peuvent pas se renouveler automatiquement et doivent être renouvelés par écrit tous les trois mois avec le consentement des deux parties, l'acheteur et l'agent.

Points Clés

Accords Obligatoires : Les acheteurs de maison doivent désormais conclure un accord écrit formel avec leurs agents immobiliers, détaillant les services et la rémunération.
Limite de 90 Jours : Les contrats entre acheteurs et courtiers sont limités à un maximum de 90 jours, favorisant la flexibilité et une réévaluation régulière de la relation.
Exigences de Renouvellement : Toute prolongation de la relation acheteur-agent nécessite le consentement écrit des deux parties tous les trois mois.
Protection des Consommateurs : La loi vise à améliorer la transparence des transactions immobilières, garantissant que les acheteurs sont pleinement informés de leurs droits et responsabilités.
Impact sur les Commissions : Les acheteurs pourraient désormais être responsables du paiement direct de leurs agents, à moins que les vendeurs ne couvrent ces frais, ce qui pourrait influencer l'accessibilité financière.

Analyse Approfondie

Impact sur les Acheteurs

L'adoption du projet de loi 2992 modifie significativement la situation des acheteurs en Californie :

Coûts Accrus : Les acheteurs pourraient avoir à prendre en compte des dépenses supplémentaires s'ils doivent payer la commission de leur agent, surtout si les vendeurs choisissent de ne pas couvrir ces frais. Cela pourrait poser des défis pour les primo-accédants ou ceux avec des budgets limités.
Clarté Renforcée : Les accords écrits obligatoires garantissent que les acheteurs comprennent clairement les services fournis par leurs agents et les coûts associés, réduisant ainsi le risque de malentendus ou de conflits.
Flexibilité : La limite de 90 jours permet aux acheteurs de réévaluer régulièrement leur relation avec leur agent, offrant l'opportunité de faire des changements si leurs besoins ne sont pas satisfaits.

Impact sur les Agents Immobiliers

Pour les agents, la nouvelle loi introduit plusieurs changements opérationnels :

Relations Formalisées : Les agents doivent obtenir un accord signé avant de fournir des services, ce qui peut nécessiter des ajustements dans la façon dont ils interagissent avec des clients potentiels.
Rémunération Transparente : Les agents doivent clairement exposer leur structure de rémunération, ce qui pourrait conduire à plus de négociations et à des taux de commission plus compétitifs.
Adaptation au Marché : L'exigence d'accords en amont pourrait influencer la manière dont les agents attirent et conservent des clients, nécessitant de nouvelles stratégies marketing et de nouveaux services.

Effets à Long Terme sur le Marché

La législation, en conjonction avec le règlement NAR, pourrait avoir des implications plus larges pour le marché immobilier :

Structures de Commission : Une pression à la baisse sur les taux de commission pourrait se faire sentir à mesure que les acheteurs deviennent plus soucieux des coûts et négocient directement les frais avec les agents.
Transparence sur le Marché : Une plus grande clarté dans les relations acheteur-agent pourrait conduire à un marché plus équitable, réduisant des pratiques comme le "steering" basé sur des incitations à la commission.
Défis d'Accessibilité : Les coûts supplémentaires pour les acheteurs pourraient impacter la demande globale, en particulier dans un marché déjà caractérisé par des prix élevés des propriétés et des taux d'intérêt élevés.

Le Saviez-Vous ?

Règlement Juridique NAR : La National Association of Realtors a accepté d'importants changements de règles après un verdict de 1,8 milliard de dollars dans un procès collectif fédéral au Missouri, où elle a été reconnue coupable de complot pour gonfler les commissions.
Adoption Générale : Avant l'adoption du projet de loi 2992 par la Californie, 27 autres États exigeaient déjà des accords acheteur-courtier, reflétant une tendance nationale à formaliser les relations entre acheteurs et agents.
Changement de Responsabilité de Paiement : Traditionnellement, les vendeurs couvraient les commissions des agents des acheteurs et des vendeurs. Le règlement NAR déplace désormais cette responsabilité sur les acheteurs, modifiant des pratiques bien établies dans le secteur.
Facteurs Économiques : Ces changements interviennent à un moment où le marché immobilier connaît des fluctuations dues à des taux hypothécaires élevés et à une incertitude économique, pouvant potentiellement amplifier l'impact de la loi sur les acheteurs et les agents.
Plaidoyer pour les Consommateurs : L'Association des agents immobiliers de Californie a sponsorisé ce projet de loi, mettant en avant l'importance des rôles clairs et des responsabilités pour protéger les consommateurs dans les transactions immobilières.